尚未取得所有權(quán)的房產(chǎn)中典型特殊房產(chǎn)的分割

　　(一)尚未取得所有權(quán)的房改房的分割

　　1.尚未取得所有權(quán)的房改房的主要情形

　　根據(jù)1994年《國務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》第20條的規(guī)定，職工購房可以一次付款，也可以分期付款。那么，在全部價款付清前，單位可能基于買賣行為所有權(quán)保留的約定，不向職工轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)。如果公有住房的買賣合同上約定采分期付款方式，付清房款后辦理產(chǎn)權(quán)證，那么，離婚時，可能出現(xiàn)房款未付清、尚未取得已購公有住房的所有權(quán)的情況。另外，即使房款已付清，也可能存在因各種原因尚未辦理產(chǎn)權(quán)證的情況。購買公有住房，有標(biāo)準(zhǔn)價、成本價、市場價三種價格，以這三種價格購買的公有住房都可能出現(xiàn)因房款尚未付清或其他原因而尚未取得產(chǎn)權(quán)證的情況。

　　根據(jù)我國的實(shí)際情況，公有住房出售前，買方一直居住使用該公房，.那么，購買該公房后，買方即使沒有取得產(chǎn)權(quán)證，但仍一直居住使用該房屋。

　　2.尚未取得所有權(quán)的房改房分割的司法實(shí)踐。實(shí)踐中，法院對尚未取得所有權(quán)的房改房的處理主要有兩種方式：

　　(1)不處理產(chǎn)權(quán)歸屬，僅處理使用權(quán)。

　　因?yàn)椤痘橐龇ㄋ痉ń忉?二)》第21條規(guī)定：“離婚時雙方對尚未取得所有權(quán)或者尚未取得完全所有權(quán)的房屋有爭議且協(xié)商不成的，人民法院不宜判決房屋所有權(quán)的歸屬，應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際情況判決由當(dāng)事人使用。當(dāng)事人就前款規(guī)定的房屋取得完全所有權(quán)后，有爭議'的，可以另行向人民法院提起訴訟。”這種方式盡管以司法解釋為根據(jù)，但可能導(dǎo)致一個嚴(yán)重的問題:獲得使用權(quán)的一方一直居住使用該房，不去辦理產(chǎn)權(quán)證，.因?yàn)檗k證需要交納各種稅費(fèi)，可能一住就是十年甚至幾十年，而另一方，.因?yàn)榍胺蚧蚯捌抟恢辈晦k理產(chǎn)權(quán)，便無法獲得相當(dāng)?shù)难a(bǔ)償，沒有條件另行購置房屋，其生活質(zhì)量受到嚴(yán)重影響。

　　(2)對房屋所有權(quán)進(jìn)行處理，將房屋判歸一方所有，并由獲得房屋的一方以購房款為標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償另一方。這種做法簡單易行，并且沒有擱置爭議，但是對另一方來說卻顯失公平，因?yàn)橐话闱闆r下房屋購買價與房屋市場價之間相差數(shù)倍。

　　3.尚未取得所有權(quán)的房改房應(yīng)該予以分割

　　從上述分析可見，現(xiàn)行的兩種處理方式都不盡合理，能全面保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益。筆者認(rèn)為，此類房屋在付清房款并履行相關(guān)手續(xù)后，必然獲得房屋所有權(quán)，因此，其與一般的尚未取得所有權(quán)的商品房不同，應(yīng)該予以處理。

　　公有住房買賣不同于一般商品房買賣，公有住房的買賣是職工與其所在單位兩個特定主體之間的交易，其優(yōu)惠也是單位給予自己的職工的優(yōu)惠，不會出現(xiàn)“一物二賣”的情況，合同所產(chǎn)生的債權(quán)必然轉(zhuǎn)化為房屋所有權(quán)方即只要雙方簽訂了公有住房買賣合同，并付清全款，買受人便必然獲得該房的所有權(quán)或部分所有權(quán),即使尚未付清全款，該房也不會出賣給他人，只要付清全款，該房屋便必然為買受人所有。因此，無論房款是否已付清，買受人在將來都必然取得該房屋的所有權(quán)或部分所有權(quán)。而對于必然取得房屋所有權(quán)的情形，根據(jù)《婚姻家庭司法解釋實(shí)例釋解》中的論述，是可以對所有權(quán)的歸屬、分割和補(bǔ)償?shù)葐栴}予以處理的。該書指出：“對于購買商品房、經(jīng)濟(jì)適用房或者根據(jù)福利性政策購買共有房屋的已按照市場價、成本價支付了全部價款，根據(jù)法律亦可以辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)而只是在離婚時沒有辦理的.，雙方對房屋所有權(quán)歸屬和分割發(fā)生糾紛的問題。此種情況下，房屋所有權(quán)法律關(guān)系比較清晰，只是尚未完善權(quán)屬登記手續(xù)，人民法院完全可以根據(jù)實(shí)際情況對該類房屋的所有權(quán)歸屬和分割、補(bǔ)償?shù)葐栴}予以處理，而且此類情況在實(shí)際生活中發(fā)生的問題不突出，沒有普遍性，無需以司法解釋規(guī)定。

　　不過，該書中“對所有權(quán)進(jìn)行處理”的提法并不妥當(dāng)。因?yàn)樗袡?quán)畢竟尚未取得，法院對尚未取得的所有權(quán)進(jìn)行處理確實(shí)缺乏法律依據(jù)，亦不符合一般法理。其實(shí)，在必然取得房屋所有權(quán)的情況下，無論是否付清房款，都可以對債權(quán)進(jìn)行處理，該債權(quán)是指房屋買賣合同中的買受人請求出賣人轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)的權(quán)利。'

　　4.尚未取得所有權(quán)的房改房的分割辦法

　　對于尚未取得所有權(quán)的房屋，可以按夫'妻共同債權(quán)進(jìn)行處理。由于還未取得產(chǎn)權(quán)證，其上市交易也存在障礙，對于其價值，夫妻雙方可能存在較大爭議。筆者認(rèn)為，仍應(yīng)以市場價為標(biāo)準(zhǔn)確定補(bǔ)償額，因?yàn)樵摴餐瑐鶛?quán)必然實(shí)現(xiàn)，即必然取得該房屋的所有權(quán)，以市場價補(bǔ)償既符合司法解釋的規(guī)定又能平衡雙方的經(jīng)濟(jì)利益。在對必然轉(zhuǎn)化為所有權(quán)的債權(quán)具體進(jìn)行處理時，應(yīng)注意區(qū)分兩種不同的情況： .

　　(1) 房款已付清的，在雙方均主張“房屋所有權(quán)”(將來的所有權(quán)，此時的債權(quán))或僅一方主張時，適用《婚姻法司法解釋(二)》第20條的規(guī)定，即由一方取得債權(quán)——將來請求賣方轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)的權(quán)利，并由該方對另一方按照評估確定的該房所有權(quán)的市場價進(jìn)行補(bǔ)償。如果雙方均不主張“房屋所有權(quán)”，由于房屋所有權(quán)事實(shí)上尚未取得，因此，不宜采取拍賣等方式處理，應(yīng)留待取得該房所有權(quán)以后再行處理。

　　(2) 房款尚未付清的，尚未付清的房款作為夫妻共同債務(wù)處理，“房屋所有權(quán)”(將來的所有權(quán)，此時的債權(quán))的處理同第一種情況。

　　(二)購房合同附勞動服務(wù)年限的房屋的分割

　　孔某(女)與鄭某(男)原系夫妻關(guān)系。2002年鄭某從單位分得住房一套。根據(jù)購房合同的約定，購房時鄭某支付房款總價值(遠(yuǎn)低于市場價值)的一半，并且自購買該房后繼續(xù)為單位服務(wù)5年，服務(wù)滿5年的，單位進(jìn)行產(chǎn)證過戶，職工無需支付剩余的一半房款;不滿5年的，須支付剩余的一半房款，并向單位支付總房價款的5%作為簽訂合同后居住使用房屋的費(fèi)用。孔某、鄭某認(rèn)為此條件可以接受，遂簽訂了該合同。2005年，孔某和鄭某離婚。.雙方對該房的分割產(chǎn)生了爭議。

　　雙方的爭議焦點(diǎn)為該房是否已經(jīng)屬于夫妻的共同財產(chǎn)，是否應(yīng)當(dāng)分割。鄭某認(rèn)為：該房不應(yīng)分割，因?yàn)樵摲渴菃挝环纸o自己的，并且現(xiàn)在產(chǎn)權(quán)證還登記在單位名下，所以這套房子實(shí)際上還沒有成為夫妻共同財產(chǎn)。而孔某認(rèn)為：根據(jù)婚姻法及相關(guān)司法解釋，實(shí)際取得或者應(yīng)當(dāng)取得的相關(guān)財產(chǎn)，都應(yīng)作為夫妻共同財產(chǎn)分割，并且參照高院司法解釋關(guān)于知識產(chǎn)權(quán)收益是“實(shí)際取得或者已經(jīng)明確可以取得的財產(chǎn)性收益”的處理意見，就本案而言，鄭某已經(jīng)與單位簽訂合同，現(xiàn)在也已經(jīng)入住了3年，所以該房屬于已經(jīng)明確可以取得的財產(chǎn)收益，只不過是2年后才能拿到產(chǎn)權(quán)證。

　　法院經(jīng)審理認(rèn)為，由于夫妻雙方對該房尚未取得產(chǎn)權(quán)，并且取得產(chǎn)權(quán)的前提是鄭某繼續(xù)在原單位工作2年，原告主張參照類似財產(chǎn)的處理規(guī)定對房產(chǎn)進(jìn)行分割缺乏可比性，因此，對原告的這一主張不予采納。該房屋產(chǎn)權(quán)仍然屬于單位，所以在本案中法院不予處理。®

　　筆者認(rèn)為，該法院不予處理的判決是不合理的，最主要的理由是：因?yàn)橐环介L期堅(jiān)持為單位效力才會有住房的福利待遇，而這背后隱含著配偶的家務(wù)勞動貢獻(xiàn)。目前，法律和司法解釋對這一問題沒有進(jìn)行專門規(guī)定。只有地方性的法院意見中有提到這類問題的處理。如《上海市高級人民法院關(guān)于審理婚姻家庭糾紛若干問題的意見》(2007年)第9條規(guī)定：“夫妻一方在婚后通過福利、單位補(bǔ)貼取得產(chǎn)權(quán)房，但同時與單位簽有服務(wù)協(xié)議的，由于該方對此房的獲得具有較大貢獻(xiàn)，且其將來擇業(yè)的自由會在服務(wù)期內(nèi)受到限制，因此，夫妻離婚時，因服務(wù)期問題而導(dǎo)致房產(chǎn)權(quán)利受影響的事實(shí)尚未發(fā)生的，對該房產(chǎn)的分割應(yīng)考慮尚存服務(wù)期的長短、夫妻共同生活的時間，適當(dāng)多分給簽有服務(wù)期的一方。”即分割簽有服務(wù)協(xié)議的房屋時，應(yīng)考慮職工一方對取得該房的較大貢獻(xiàn)，該方在服務(wù)期內(nèi)擇業(yè)自由所受的限制，并考慮尚存服務(wù)期的長短、夫妻關(guān)系存續(xù)的時間，適當(dāng)多分給簽有服務(wù)期的一方。

　　本案的情況在實(shí)踐中具有一定代表性。隨著房價的不斷攀升，住房問題已成為很多家庭最重要最困難的問題，而人才過于頻繁的流動問題亦困擾著用人單位，因此，用人單位為了留住人才往往采取附最低服務(wù)年限的房屋買賣合同的方式，將自有商品房以遠(yuǎn)低于市場價的優(yōu)惠價格出賣給優(yōu)秀人才。附最低勞動服務(wù)年限的房屋買賣合同在實(shí)踐中主要有兩種類型，下面分別述之。

　　1.只要付清房屋總價款，.即使未滿最低服務(wù)年限仍可取得房屋所有權(quán)

　　(1) 此類購房合同的特點(diǎn)

　　這主要發(fā)生于職工已經(jīng)為單位服務(wù)了一定年限的情況。上述案例即屬這類，職工是在工作了一定年限以后與單位簽訂的附最低服務(wù)年限(該期限不包括已經(jīng)工作的年限)的房屋買賣合同。此類合同的主要特點(diǎn)是:(1)房屋總價款遠(yuǎn)低于市場價值;(2)購房時，職工只需交納總價款的一部分即可使用該房屋，但是單位保留所有權(quán);(3)待最低服務(wù)年限屆滿后，職工可取得房屋所有權(quán)，并且無需交納剩余房款;(4)如果未滿最低服務(wù)年限對職工即終止了勞動合同，職工仍然可以獲得房屋所有權(quán)，但是還應(yīng)支付剩余房款以及取得所有權(quán)之前該房屋的使用費(fèi)用。關(guān)于第四點(diǎn)，之所以未滿最低工作年限，職工仍可取得房屋所有權(quán)，可以這樣理解：總價款的優(yōu)惠是對職工簽訂該房屋買賣合同以前付出的工作的福利優(yōu)惠，因此，從簽訂該合同起，即使未滿最低工作年限，只要交足了總價款，職工便可獲得該房屋所有權(quán);而尚未繳納的剩余房款和房屋使用費(fèi)是對簽訂該合同以后的最低服務(wù)年限的福利，如果簽訂合同后不能達(dá)到約定的最低服務(wù)年限，則喪失該部分福利，即職工需支付剩余房款和房屋使用費(fèi)才能獲得該房屋所有權(quán)，而如果達(dá)到最低服務(wù)年限，則可享受該部分福利，無需支付剩余房款和房屋使用費(fèi)便可獲得該房屋所有權(quán)。

　　(2) 對此類房屋上優(yōu)惠的分析

　　分析該房屋，.其價款上存在多重優(yōu)惠：(1)總價款遠(yuǎn)比市場價低;(2)如果服務(wù)期滿，無需支付另一部分總價款。即以工作換得了遠(yuǎn)低于市場價的總價款，并獲得部分總價款的免除。獲得這些優(yōu)惠的原因是職工在單位的工作，那么，可以將此優(yōu)惠看作對職工的獎勵或者其他福利，與工資獎金等性質(zhì)相同，均為工作所得。

　　(3) 此類房屋的分割 .

　　①概述。簽訂合同、最低服務(wù)年限起算可能在婚前，也可能在婚后;部分購房款可能是職工個人婚前以個人婚前財產(chǎn)支付，也可能是婚后以共同財產(chǎn)支付，因此，是否認(rèn)定為夫妻共同財產(chǎn)，需要分具體情況討論。由于該房屋上的優(yōu)惠與工資獎金等性質(zhì)相同，因此，即使該房屋被認(rèn)定為個人財產(chǎn)，也應(yīng)將婚后所得優(yōu)惠所對應(yīng)的價款歸人夫妻共同財產(chǎn)，該價款視為以夫妻共同財產(chǎn)對該房產(chǎn)的投資，并由夫妻分享該部分投資的增值收益。

　　②此類房屋在不同情況下的分割。如果購房款是以個人財產(chǎn)支付的，無論服務(wù)年限的起算是從婚前還是婚后，均應(yīng)認(rèn)定為職工一方的個人財產(chǎn)。但是應(yīng)將夫妻關(guān)系存續(xù)期間所對應(yīng)的優(yōu)惠價款視為夫妻共同財產(chǎn)的投資，從而對非職工一方予以補(bǔ)償，尤其是法官要注意非職工一方的家務(wù)勞動貢獻(xiàn)。

　　如果簽訂合同是在婚后，購房款也是以夫妻共同財產(chǎn)支付，則應(yīng)認(rèn)定為共同財產(chǎn)。筆者認(rèn)為將其認(rèn)定為共同財產(chǎn)，最大的意義即在于保障非職工一方的住房權(quán)益，而且此時存在這種認(rèn)定的可行性,因?yàn)榧词孤毠げ粷M而離職，非職工一方也可取得該房所有權(quán),因?yàn)楹贤s定離職仍可獲得房屋所有權(quán)，只要將剩余房款付清即可。但是，由于尚未滿最低服務(wù)年限，應(yīng)根據(jù)夫妻關(guān)系存續(xù)期間、職工所需工作的總年限及剩余年限等因素合理確定補(bǔ)償。.由于是在必然取得所有權(quán)的情況下討論，因此，可以判給職工一方或者非職工一方。但是應(yīng)考慮職工一方的貢獻(xiàn)以及擇業(yè)自由所受的限制而適當(dāng)予以多分。

　　需要注意的是：如果判給非職工一方，可能導(dǎo)致職工一方不滿，從而出現(xiàn)提前辭職以及辦理產(chǎn)權(quán)的障礙等問題，那樣對雙方都可能造成損失。因此，法院在作出將該房屋判歸非職工一方時的決定時，需要非常謹(jǐn)慎，只有在確實(shí)有必要保障非職工一方的住房權(quán)益時，才能作出那樣的決定。

　　2.未滿最低服務(wù)年限則不能取得房屋所有權(quán)-

　　(1)對此類購房合同特殊性的分析: …'

　　無論是新進(jìn)單位的職工還是已經(jīng)服務(wù)一定年限的職工，都可能簽訂這類合同。這類合同多數(shù)特點(diǎn)與前述合同相同，只是在未滿最低服務(wù)年限時的約定不同：如果未滿最低服務(wù)年限職工即終止了勞動合同，單位可不將該房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移給職工，職工不僅不能獲得該房屋的所有權(quán)，還應(yīng)支付使用該房屋的費(fèi)用。

　　此類購房合同屬于附條件合同。所謂附條件合同，是指當(dāng)事人約定，將一定條件的成就或不成就作為合同效力是否發(fā)生或消滅的依據(jù)。所謂的“條件”需滿足幾個條件：①必須是當(dāng)事人約定的，而不能是法定的;②必須是尚未發(fā)生;③將來是否發(fā)生尚不能確定;④與合同目的或內(nèi)容不相矛盾，且是合法的。該類合同中，“最低服務(wù)年限的要求”對于是否取得房屋所有權(quán)來說，即是條件”。因此，以最低服務(wù)年限為條件的購房合同屬于附條件合同，且是附生效條件的合同。

　　(2)對此類房屋的處理，不宜處理所有權(quán)，而應(yīng)處理使用權(quán)

　　該購房合同是附生效條件的合同，那么條件是否成就，影響著當(dāng)事人能否取得產(chǎn)權(quán)。如果夫妻雙方于最低服務(wù)年限屆滿前離婚，此時，條件還未成就，產(chǎn)權(quán)證無法取得，而且，離婚后條件是否成就仍不能確定，因此，是否能夠取得產(chǎn)權(quán)處于未知狀態(tài)。因此，離婚時，該房產(chǎn)仍屬于單位所有，未來職工也不一定能取得產(chǎn)權(quán)，故離婚時該房產(chǎn)不應(yīng)作為共同財產(chǎn)分割，而應(yīng)嚴(yán)格遵守《婚姻法司法解釋(二)》第21條的規(guī)定，僅對房屋的使用權(quán)進(jìn)行判決，當(dāng)事人就該房屋取得完全所有權(quán)后，有爭議的，可以另行向人民法院提起訴訟。

　　雖然不對房屋所有權(quán)進(jìn)行判決，但仍要對該房屋的居住使用做出處理。在判決使用權(quán)時，一般判歸職工一方為宜，僅在單位和職工一方均同意的情況下，才能判給非職工一方。首先，應(yīng)征求單位的意見，單位是所有權(quán)人，其有權(quán)決定將該房交給誰使用，一般說來，為了留住職工，單位會繼續(xù)將該房交給職工一方使用。其次，如果判給非職工一方，職工一方可能因不滿此判決結(jié)果而輕率地違反與單位之間的附服務(wù)期限的購房合同，因此，將損害夫妻雙方及單位的利益。現(xiàn)在，房屋價值增值很大，如果職工違約而失去獲得該房所有權(quán)的權(quán)利，那么，夫妻雙方;都將不能獲得該房的所有權(quán)，獲得房屋使用權(quán)的一方不能繼續(xù)居住使用，未獲得房屋使用權(quán)的一方所獲補(bǔ)償也將大大降低。而單位的最大利益是職工為其服務(wù)而創(chuàng)造價值，如果職工辭職，可能帶來比房屋價值更大的損失。而且此種情況下，未來取得房屋所有權(quán)的關(guān)鍵在于職工一方，需要職工一方為單位服務(wù)滿最低年限，這也是與必然取得所有權(quán)且將房屋認(rèn)定為共同所有的情況最大的不同，在后者，如果將必然取得的房屋所有權(quán)判歸非職工一方，也不會造成太大損失，因?yàn)榧词孤毠るx開單位，非職工只需交付剩余房款及房屋使用費(fèi)即可取得房屋所有權(quán)。

　　綜上，對于附最低工作年限的房屋買賣合同.，首先應(yīng)根據(jù)該合同的內(nèi)容，判斷是否必然取得房屋所有權(quán)。然后再根據(jù)判定結(jié)果，按照上述方法進(jìn)行分割。

　　(三)尚未取得產(chǎn)權(quán)證的一般商品房的分割

　　購房人從開發(fā)商處購買的新開發(fā)的商品房或者從其他私有房屋的所有人處購買的二手房，都屬于一般商品房。此類房產(chǎn)可能因購房人怠于申請產(chǎn)權(quán)登記或者因出賣方的原因而無法申請產(chǎn)權(quán)登記。由于此類房產(chǎn)買受人的權(quán)利由債權(quán)轉(zhuǎn)化為物權(quán)具有不確定性，即使付清全款(包括采用按揭方式)，即使已經(jīng)交付房屋，在未辦理過戶手續(xù)前，都可能出現(xiàn)“一物二賣”，那么買受人是否能實(shí)際取得房屋所有權(quán)，是不確定的。因此，筆者認(rèn)為應(yīng)適用《婚姻法司法解釋(二)》第21條的規(guī)定，法院不宜對該房所有權(quán)進(jìn)行處理。如果尚未交付使用，可以就購房合同項(xiàng)下的債權(quán)債務(wù).進(jìn)行處理;如果已經(jīng)交付使用的，可以就購房合同項(xiàng)下的債權(quán)債務(wù)和房屋使用權(quán)進(jìn)行處理。